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ZAC de la Volte: ce que la mairie d’Aigues-Vives vous cache…

POURQUOI UNE ZAC A AIGUES-VIVES ?

Mise à jour du 21/01/2014:  Lire > le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville d’Aigues-Vives a été annulé par la justice.

Lors de la réunion publique du 15 mai 2013 au sujet de la ZAC de la Volte, ni le maire, M. Jacky Rey, ni ses conseillers, ni la société d’Etude (SEGARD) choisie par la Mairie d’Aigues-Vives (Gard), n’avaient su répondre à la question: « Quel est l’intérêt de la ZAC de la Volte pour les vendeurs des terrains, pour les acheteurs des lots et pour les habitants d’Aigues-Vives ? »

L’incapacité des promoteurs du projet de ZAC de la Volte à démontrer son utilité publique, a donc amené logiquement l’association de Défense des Contribuables d’Aigues-Vives à faire le point sur ce projet de ZAC de la Volte voulu par la municipalité sortante à quelques mois des élections municipales.

Un dossier complet, qui révèle des vérités très embarrassantes pour la municipalité en place… 

la ZAC de la Volte, en bref, qu’est ce que c’est ?

La Zone d’Aménagement Concertée (« ZAC », à ne pas confondre avec la « Zone d’Activité Commerciale ») dite « de la Volte », voulue par la mairie d’Aigues-Vives prévoit la construction de 90 logements, dont un petit immeuble, sur des parcelles de taille réduites (entre 300 et 500 m2 environ).

Ces lots, situés en partie dans des zones inondables de la périphérie du village d’Aigues-Vives, seront réalisés et vendus par un aménageur choisi par la mairie d’Aigues-Vives.

Les propriétaires actuels de ces terrains qui refuseront de vendre à l’aménageur au prix voulu par la mairie (environ 22,5 euros du m2) seront expropriés. D’après les estimations de l’étude commandée par la mairie d’Aigues-Vives, le prix de revente des lots, devraient être aux alentours de 150-180 euros le m2 minimum.  

Pour comprendre l’intérêt qu’il pourrait y avoir a réaliser une Zone d’Aménagement concertée (ZAC) à Aigues-Vives (Gard), il faut en préalable comprendre qu’une ZAC n’est pas une opération immobilière mais le moyen d’en réaliser une.

Un minimum de pédagogie est nécessaire et nous nous excusons du caractère un peu rébarbatif des lignes qui vont suivre.

Pour réaliser une opération d’une certaine envergure la commune a à sa disposition, un certain nombre d’outils opérationnels (ou procédures) la ZAC est simplement l’un de ces outils.

Dans le cas d’opération de taille moyenne combinant plusieurs types de bâtiments ou de logements, il existe quatre principales procédures :

  • Le lotissement que chacun connaît, avec sa variante, le lotissement communal ;
  • Le permis de construire groupé également appelé groupement d’habitation ou encore copropriété horizontale ;
  • L’association foncière urbaine (Libre, autorisée ou d’office) mais dans ce cas « autorisée » ;
  • La Zone d’Aménagement Concertée dite « ZAC ».
Après quoi, il convient de déterminer sous quel point de vue on se place, car les intérêts des uns et des autres sont divergents.

Ce qui est intéressant du point de vue de la commune, peut à l’inverse être inintéressant et même carrément désagréable pour ces habitants ou pour les propriétaires des terrains concernés.
Voyons ce qu’il en est des intérêts de chacun à tout les stades de cette opération de ZAC :

1° La Maîtrise foncière :

Les deux premières solutions (lotissement et permis groupé) obligent la commune à acquérir par avance les terrains nécessaires à l’opération ; La troisième solution nécessite que la commune possède une petite partie des terrains d’assiette du projet ; La dernière solution peut ne nécessiter aucun investissement en acquisition foncière de la part de la commune, ce qui est le cas.

Sous ce premier aspect, la ZAC présente un avantage pour les communes qui sont fortement endettées ou qui n’ont aucune réserve financière ce qui semble être le cas d’Aigues-Vives (voir le dossier sur la dette d’Aigues-Vives publié par le journal indépendant aiguesvives.fr) .

2° Le prix d’acquisition :

Posséder la maîtrise foncière d’un secteur pour réaliser une opération est toujours un préalable, mais encore faut-il ne pas acquérir à n’importe quel prix, pour ne pas mettre en difficulté le bilan de la future opération.

Dans les deux premiers cas (lotissement et permis groupé) la commune doit acquérir tous les terrains nécessaires à l’amiable autrement dit au prix du marché ;

Dans le troisième cas (AFU) soit la commune est déjà propriétaire, soit elle acquiert une partie des terrains (environ) au prix du marché puis, pour le reste, elle a le choix de proposer aux propriétaires de fonder ensemble une Association Foncière Urbaine en vue de réaliser une opération, soit si les propriétaires refusent, de sortir de l’opération, moyennant un prix fixé soit à l’amiable et, à défaut d’accord, par le juge de l’expropriation.

Dans le 4° cas (la ZAC) il est possible à la commune d’exproprier ou de déléguer son droit d’exproprier à l’aménageur de la ZAC pour la totalité de l’assiette foncière.

Sous ce deuxième aspect, la ZAC est l’outil d’aménagement le plus intéressant pour la commune et son aménageur et le moins intéressant pour les propriétaires fonciers.

3° La charge et le coût des études :

Une fois la maîtrise foncière réglée, il faut obtenir les autorisations nécessaires, ce qui nécessite des études préalables et d’exécution plus ou moins importantes.

Dans le premier cas le lotissement nécessite un permis d’aménager, délivré par la commune elle-même et à elle-même si elle est le lotisseur ; puis pour les opérations d’envergure de plus d’un Ha, une autorisation préfectorale au titre du Code de l’environnement enfin, un permis de construire sur chacun des lots, à la charge de chaque constructeur.

Les frais d’études à la charge de la commune sont minimes.

Dans le second cas (permis groupé) un seul permis de construire délivré par la commune est nécessaire. Plus, pour les opérations d’envergure, une autorisation préfectorale.

Les frais d’études à la charge de la commune sont plus importants.

Pour le 3° cas (AFU) la commune réalise la procédure de remembrement aménagement délivrée par le préfet, réalise les acquisitions forcées si les propriétaires ne s’associent pas à l’opération, réalise l’étude au titre du Code de l’environnement. Puis, comme dans le lotissement chaque constructeur demande son propre permis de construire.

Les frais d’études sont plus importants que pour les lotissements et moins que pour les permis groupés. Pour la ZAC (dernière solution) la commune réalise les études préalables puis elle peut déléguer sont droit d’aménager à un organisme qui prend tout à sa charge.

C’est de loin la ZAC qui est -pour la commune- la solution la moins coûteuse en frais d’études.

4° La réalisation de l’opération :

Une fois les études faites et les autorisations obtenues, la réalisation de l’opération présente aussi de grandes différences selon l’outil opérationnel choisit.

Dans le premier (lotissement) et le 3° cas (AFU), une fois la commune propriétaire du sol elle doit réaliser tous les équipements (voies, réseaux équipements communs) avant de pouvoir vendre ces lots à des candidats à la construction.

Dans ces opérations la vente des lots sur plan est interdite. Le réalisateur de l’opération peut payer les propriétaires en « dation » (en lots viabilisés).

Dans le second cas (Permis groupé) les réseaux la voirie et la construction avancent en parallèle au fur et à mesure des ventes et la VEFA (vente à l’état futur d’achèvement est possible).

Dans le dernier cas (ZAC) les aménagements doivent – comme dans les lotissements et AFU – être réalisés avant de vendre les lots à bâtir. Mais généralement, s’agissant de grandes opérations, elles sont découpées en tranches opérationnelles. De plus, cette obligation ne porte que sur la tranche concernée. Mais c’est l’aménageur choisi par la commune qui les réalise.

Après quoi les lots sont cédés à des particuliers ou des offices publics pour bâtir.

Sous cet angle là, c’est encore la ZAC qui présente le plus grand intérêt pour la commune, mais pas pour les acquéreurs potentiels dont les coûts sont renchéris par des études importantes et longues, la charge financière portée par un opérateur privé et ses banques pendant de longues périodes.

5° L’aménagement et la construction :

Quelle que soit la solution, l’aménageur doit réaliser ensuite les aménagements et les constructions.

Pour cela si c’est un opérateur public (commune, communauté de communes, Société d’Economie Mixte) il devra réaliser un appel d’offre et vu les montants, il s’agira forcément d’un appel d’offre ouvert quelques fois au niveau européen.

Si l’opérateur est privé ou s’il s’agit d’un office d’HLM qui a opté pour des marchés de droit privés il n’est pas obligé de passer par un appel d’offre.

Sous cet aspect, si l’on se place du point de vue des entreprises locales il est peu probable qu’elles soient de taille à obtenir des marchés d’une telle importance. Il est plus facile pour elles de viser les constructions individuelles.

La seconde solution (Permis groupé) est donc à exclure.

Par ailleurs même si une ZAC est confiée à un office (cas de logements sociaux sur la totalité de l’opération), ce qui n’est pas le cas à Aigues-Vives, il ne faut pas s’attendre à des prix de construction élevées ce qui généralement échappe aux entreprises locales.

Si l’on se place du côté des acquéreurs des lots à bâtir, c’est la troisième solution qui est la plus intéressante (AFU) puis la première (lotissement) car les prix de revient sont les plus bas.

Ceci à condition que la commune ne profite pas de l’opération pour réaliser un bénéfice lui permettant de renflouer les finances locales ce qui est plus que probable à Aigues-Vives vu l’état des finances locales.

Le Permis de construire groupé permet également, sous les mêmes réserves, les prix de logements très bas.

La ZAC est de loin la solution la moins intéressante pour les entreprises locales et les acquéreurs potentiels en raison des coûts d’études, de la lenteur de la procédure entraînant un portage financier long, et du nombre d’opérateurs (entre le propriétaire du terrain d’origine et l’acquéreur du logement).

5° Les garanties :

Quelle que soit la solution, il va de soit que les acquéreurs de logements bénéficient de garanties décennales et des assurance de responsabilité des divers lotisseurs, entrepreneurs et aménageurs.

Toutefois l’acquéreur d’un lot à bâtir dans un lotissement bénéficie, s’il ne construit pas tout de suite, d’une garantie que, pendant 5 ans, les règles d’urbanisme ne modifieront pas les conditions de constructibilité de son acquisition.

Cette garantie n’existe pas en cas d’acquisition d’un terrain dans une ZAC.

Sous ce point de vue la ZAC est la solution la moins intéressante pour les acquéreurs de lots.

CONCLUSION :

Lorsque l’on envisage de réaliser une opération immobilière généralement on fait faire par un professionnel indépendant une étude appelée « étude de faisabilité » qui va envisager tous les aspects de la faisabilité de l’opération et qui va déboucher sur des choix.

Ces aspects sont : la faisabilité urbanistique, environnementale, juridique, foncière, économique, technique …

C’est de cette étude qui va permettre des choix opérationnels comme le choix entre un lotissement communal ou une ZAC, ou bien le choix entre des logements ordinaires ou des logements sociaux ..

A Aigues-Vives la commune a posé le problème à l’envers en décidant par avance qu’elle allait utiliser la procédure de ZAC et faire tel pourcentage de logements sociaux…

Il est vrai qu’en confiant l’étude de faisabilité à un organisme (la SEGARD) qui a toutes les qualités requises, sauf l’indépendance de jugement, il ne pouvait en être autrement puisque la SEGARD est aménageur de ZAC entre autres.

Lors de la réunion publique du 15 mai 2013, la représentante de la SEGARD, avait du reste explicitement confirmé que sa société était candidate pour être choisie comme aménageur de la ZAC de Volte par la Mairie, « si la mairie d’Aigues-Vives en décidait ainsi ». Le maire d’Aigues-Vives, M. Jacky Rey, n’avait émis aucune objection…

L’organisme chargé, par la mairie, de réaliser une étude qui doit déterminer si la ZAC de la Volte est pertinente ou non, est donc aussi directement intéressé à ce que cette ZAC se fasse…

Il est encore plus surprenant, que la mairie d’Aigues-Vives, ne trouve rien à y redire.

Ce petit cours de droit immobilier terminé, il est d’autres aspects décisionnels qui échappent à toute logique d’intérêt général:
Pourquoi vouloir augmenter la population de 2.900 à 3.500 habitants ?

En l’espèce on ne peut que s’interroger sur la volonté déclarée du maire d’Aigues-Vives, M. Jacky Rey, à vouloir absolument atteindre le seuil 3.500 habitants d’ici à 2020, comme il l’a déclaré lors de la réunion publique sur la ZAC de la Volte, le 15 mai 2013.

Pourquoi engager des dépenses importantes, à quelques mois des élections municipales, pour un projet qui risque fort d’être annulé par la justice ?

On ne peut qu’être perplexe aussi face à l’entêtement de la municipalité d’Aigues-Vives à engager des études fort coûteuses alors que la probabilité de voir le PLU annulé (en raison des multiples actions en justice engagées) est hautement probable. Dans une telle éventualité la ZAC de la Volte ou tout autre opération de ce genre deviendrait impossible à réaliser, du moins en ce lieu, et les dépenses engagées resteraient à la charge du contribuable d’Aigues-Vives.

Les hypothèses de la DCAV:

Pour ce qui est d’augmenter la population d’Aigues-Vives à 3500 habitants (au lieu d’environ 2.900 actuellement), après mûres réflexions menées au sein de l’association de Défense des Contribuables Aigues-Vivois (DCAV), nous voyons qu’une seule explication:

- l’augmentation automatique et importante des indemnités (salaires) de l’exécutif local (maire et adjoints de la Mairie) ainsi que l’augmentation du nombre des adjoints…

On a pu constater, en effet, depuis le scandale du déficit de la Communauté des Communes dont le maire d’Aigues-Vives est l’un des Vice-Président depuis 2001 (CCRVV), que l’augmentation de sa propre rémunération semble la première priorité de M. Rey et de ses collègues.

On se souvient, en effet, que -à peine réélu en mars 2008- la première décision du maire d’Aigues-Vives et de ses confrères, avait été, le 10 avril 2008, de s’auto-augmenter au maximum légal la gratification qu’ils se versent pour sièger à la CCRVV. Soit un bonus de 925,51 euros par mois (cumulable avec leurs autres rémunérations).

Pourtant, ces même élus, dont le maire d’Aigues-Vives, venaient de plonger la Communauté des Communes Rhony Vistre Vidourle (CCRVV) dans un déficit record qui lui a fait frôler la mise sous tutelle de la Préfecture.

Une situation bien connue du Maire d’Aigues-Vives et des autres élus, puisque leur deuxième décision, une semaine après leur auto-gratification avait été de faire payer les contribuables, en augmentant de plus de 56%, la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) que les contribuables ont dû payer pour renflouer les caisses de la CCRVV (voir l’enquête sur la dette de la CCRVV publiée par le journal indépendant, aiguesvives.fr).

Par ailleurs, l’excuse de la baisse de la natalité, avancée par le maire d’Aigues-Vives, pour justifier la création de la ZAC de la Volte, a été récemment balayée par la publication des chiffres de l’INSEE qui démontrent le contraire.

Aigues-Vives ne manque pas de jeunes, au contraire. La création récente d’une nouvelle classe de maternelle, la saturation de la crèche et la construction d’un nouveau collègue à Gallargue-le-Montueux pour désengorger celui de Vergèze, prouvent que l’équipe municipale sait parfaitement que les jeunes ne désertent pas Aigues-Vives.

Pour ce qui est de l’entêtement à engager des études préalables coûteuses alors que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) risque fort d’être annulé par le tribunal administratif tout comme l’avait été le POS en 2006), rendant impossible la création d’une ZAC, nous pensons que l’équipe sortante a un bilan si calamiteux (à ce sujet nous vous conseillons de lire les dossiers de la rubrique « Desintox » du journal indépendant aiguesvives.fr), qu’elle a besoin d’avoir des projets à montrer à ses électeurs potentiels.

Quant au choix de la ZAC comme mode opérationnel pour réaliser des logements ordinaires chacun aura constaté que la municipalité en place a égoïstement choisi l’opération la plus intéressante pour ELLE, mais que cela se fait…

… au détriment des propriétaires des terrains qui seront expropriés sauf à accepter le prix proposé…

… au détriment des entreprises locales qui, peut-être, ramasseront quelques miettes comme sous-traitant…

… au détriment des acquéreurs de logements ou de lots qui payeront au prix fort en raison du choix de la solution la plus complexe, la plus longue et qui offre le moins de garantie aux acquéreurs.

La ZAC de la Volte apparaît donc très éloignée d’un projet d’utilité publique… 

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